Türkiye alışveriş merkezi sektörü için alternatif kiralayan-kiracı değişkenleri: keşfedici bir araştırma

Abstract

Perakende sektöründe bir paradigma kayması yaşanmaktadır. Bilgi ve teknolojinin artan önemi ve tüketici istek ve ihtiyaçları doğrultusunda, yenilikçilik ve genişletilmiş paydaşlık yaklaşımları öne çıkmaktadır. Aralarındaki kiralayan-kiracı ilişkisi sebebiyle alışveriş merkezi piyasasının temel finansal dayanağını oluşturan yatırımcılar ve perakendeciler de bu değişim sürecinin merkezinde yer almaktadırlar. Ancak Türkiye’deki yapı, ciro performansına ve kira sözleşmelerine odaklı olduğu için, yerel ve küresel değişimlere yeterli cevabı verememektedir. Bu sebeple, kiralayan-kiracı ilişkilerinin yeni bir kurguya ihtiyacı vardır. İşbu çalışma, literatür taraması sonucu ulaşılan bulgular doğrultusunda alternatif bir kiralayan-kiracı kurgusu ortaya koymaktadır. Literatür taramasının başat çıktıları, (1) bilgi ve teknoloji bazlı yeni yaklaşımların yükselişi, (2) paydaşlık ve uyum temelli proje geliştirme ve yönetim süreçlerinin önemi ve (3) genel kabullerin ve mağaza ciro verilerinin ötesinde yeni değişkenler belirlemenin gerekliliğidir. Kiralayan ve kiracı denkleminde yer verilebilecek on iki alternatif değişken, genel faktörler (bilgi merkezlilik, teknoloji, paydaşlık), proje arzı katma değeri (lokasyon, konsept, yönetim, kiralama ve uyum) ve toplam deneyim katma değeri (marka, çoklu kanal, sergi alanı ve temas noktaları) başlıkları altında tespit edilmiştir. Bu doğrultuda örnek bir kiralama kontrol sayfası da oluşturulmuştur.

Retail sector is experiencing a paradigm shift. Importance of innovation and expanded stakeholder approaches are increasing amid the growing role of information and technology and the customer wants and needs. Investors and retailers, that constitute the financial backbone of the shopping center industry because of their lessor-lessee relationship, are also in the middle of this transformation phase. However, the structure in Turkey is inadequate for covering the local and global developments because it is focused on sales performance and lease contracts. Thus, the lessor-lessee relations must be reconfigured. This study proposes an alternative lessor-lessee approach which is based on literature review findings. Major deductions of the literature review are, (1) the rise of new approaches built around information and technology, (2) the importance of stakeholder-based and harmonious project development and management processes and (3) the necessity to identify new variables beyond general admittances and store sales data. Twelve alternative variables that can be used in the lessor and lessee equation are identified under general factors (information focus, technology, stakeholder approach), project offer added value (location, concept, management, leasing and harmony) and total experience added value (brand, omni-channel, showroom and touchpoints). A draft leasing control page is also designed in this respect.