Kentsel dönüşümde dönüşüm öncesi yapı durumu korunmayan malikin sebepsiz zenginleşme kapsamında alacak talebi

Kentsel dönüşüm uygulamaları Türk hukukunda 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında düzenlenmiştir. Yapılan düzenlemelerde, uygulama işlemlerinin malikler tarafından yapılması esası benimsenmiştir. Malikler tarafından uygulama işlemlerine ilişkin alınabilecek kararlar arasında, mevcut riskli yapının yıktırılarak yeni bir yapı inşa edilmesi de bulunmaktadır. Paydaşlar, inşa edilecek yapının yüklenicisine, yapının şekline, paylaşımın ne şekilde yapılacağına salt çoğunluk ile karar verebilecektir. Kanun kapsamında salt çoğunluk ile karar alınabileceğine yönelik yapılan düzenleme, uygulamada genellikle salt çoğunluğu sağlayan maliklerin toplantı yapmaksızın kendi aralarında karar almalarına neden olmaktadır. Çoğunluk payına sahip malikler tarafından verilen bu karar azınlık payına sahip kişilerin haklarını doğrudan etkileyebilecek niteliktedir. Uygulamada, azınlık payına sahip kişilerin, paylarının satılması yaptırımı ile karşılaşmamak için genellikle menfaatlerine aykırı olsa dahi çoğunluk payına sahip malikler ile yüklenici arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine katılım sağladığı görülmektedir. Çalışmamız kapsamında, riskli yapının yeniden inşasına ilişkin yapılan sözleşmede yapı durumu korunmayan malikin başvurabileceği hukuki yollar, tazminat talep edip edemeyeceği, sebepsiz zenginleşmeden kaynaklı alacak davası açıp açamayacağı, bu taleplerini kimlere karşı ileri sürebileceği incelenecektir.

Urban transformation practices are regulated under Law on the Transformation of Areas Under Disaster Risk (Law No. 6306) in Turkish law. The legislation adopts the principle that implementation procedures should be carried out by the owners. Among the decisions that can be taken by the property owners regarding the implementation procedures is the demolition of the existing risky structure and the construction of a new one. Co-owners can decide on the contractor for the building to be constructed, the architectural design of the new building, and the method of allocation among the owners will be made by a absolute majority. Due to the legislation allowing decisions to be made by an absolute majority, in practice, property owners holding such majority often make decisions among themselves without holding a formal meeting. Such decisions taken by the majority owners may have a direct impact on the rights of minority owners. In practice, it is often observed that minority owners, in order to avoid the sanction of compulsory sale of their shares, agree to the construction contract concluded between the majority owners and the contractor, even when the terms of the contract are contrary to their interests. Within the scope of this study, the legal avenues available to property owners whose property rights are not preserved in the contract for the reconstruction of a hazardous building will be examined, including whether they may claim compensation, bring a claim based on unjust enrichment, and against whom such claims may be asserted.